Hoe herken ik een goede verhuurmakelaar?

08 Jul 2016

Hoe herken ik een goede verhuurmakelaar?

Hoe herken ik een goed woningverhuur bedrijf, een eerlijke en goede verhuurmakelaar?

Wanneer u een woning wilt huren of juist verhuren, gaan de meeste mensen opzoek naar een makelaardij die hun interesses zal gaan vertegenwoordigen. Makkelijker gezegd dan gedaan.

Dynamiek huurwoningen markt

Vanaf begin 2006 daalde het aantal woningverkopen, de woningmarkt stagneerde. Het aantal makelaarskantoren die alleen in het (ver)kopen en taxeren van woningen gespecialiseerd waren zijn drastisch gedaald. De huizen verkoopmarkt was volledig ingezakt.

Na 2006 naarmate de financiële crisis toenam kwamen steeds meer woning leeg te staan. Vele van deze woningen werden met een Leegstandvergunning tijdelijk op de verhuurmarkt aangeboden. In de periode tussen 2006 en 2013 was er een overvloed aan de huurwoningen en was het de beste tijd voor de huurders.

Huurders konden kiezen uit diverse woningen en ook nog eens flink over de prijs onderhandelen. De explosieve groei van het aantal te huur aangeboden woningen en de onduidelijke wetgeving op het gebied van de bemiddelingscourtage zorgde ervoor dat het aantal verhuurmakelaarskantoren explosief steeg!

Vanaf 2015 groeide de koopwoningmarkt verder. Positieve factoren, zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen en de dalende hypotheekrente zorgde voor een forse verkoop van woningen. Veel woningen die voorheen met een leegstandsvergunning werden verhuurd zijn reeds verkocht. Het tij gaat keren, op dit moment zijn er meer woningzoekenden dan huizen. Deze trend is zeer aanwezig zeker in het Randstad gebied.

Makelaar was ooit een beschermd beroep

Tot 2001 was het beroep makelaar beschermd en alleen toegankelijk voor de beëdigd makelaar. Sindsdien is heel veel veranderd.

Wat is de courtage van een verhuurmakelaar?

De courtage is wat u een verhuurmakelaar moet betalen voor zijn diensten. Deze bemiddelingscourtage is meestal een vast percentage van de verhuursom plus BTW. Wie een vakbekwame verhuurmakelaar inhuurt, moet niet verbaasd staan van een tarief van ca. 8% op de verhuurprijs van een woning. Zo zou het moeten zijn, maar het werkt anders in de praktijk.

Het verdienmodel van de verhuurmakelaars was makkelijk: verdienen aan beide partijen. Huurder maar ook de verhuurder betaalde gemiddeld een bruto maandhuur. Bij een gemiddelde woning van €1500,- verdiende verhuurmakelaar ongeveer €3000,- ex. BTW. Woningzoekenden maar ook verhuurders vonden deze situatie absurd. Noch huurder noch verhuurder wist niet zeker wiens kant de makelaar eigenlijk vertegenwoordigde. Gelukkig is er na vele rechtszaken in 2015 door de hoogste rechter bepaald dat een makelaar geen courtage voor de woningen uit eigen bestand in rekening bij de huurder mag brengen.

Zoals De Ministerie van Veiligheid en Justitie, G.A. van der Steur aan de Vaste Commissie voor Veiligheid en Justitie van de Eerste Kamer op 18 december 2015 liet weten:

“De vraag of de bemiddelaar soms kosten voor dergelijke werkzaamheden in rekening mag brengen. Dat is het geval, wanneer de opdracht in feite niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Eveneens is in de nota naar aanleiding van het verslag aangegeven dat andere kosten, zoals administratiekosten, bij tweezijdige bemiddeling niet zijn toegestaan. In de memorie van toelichting, tweede alinea onder Algemeen, is eveneens aangegeven, dat niet relevant is onder welke benaming de bemiddelaar deze kosten opvoert (bemiddelingskosten, contractkosten, marketingkosten, verhuurkosten, administratiekosten, commissiekosten, advieskosten, makelaarskosten, courtage, eenmalige kosten huurder, etc). Deze kosten hoe ook genaamd mogen dus niet in rekening worden gebracht bij de consument- huurder.De praktijk waarbij bemiddelaars soms honderden euro’s aan (administratie)kosten in rekening brengen, is derhalve ongeoorloofd.”

De Hoge Raad stelt dat het verdienmodel dat veel verhuurmakelaars tot op de dag van vandaag hanteren onwettig is. Feitelijk dienden de makelaar zo twee heren en dat mag niet, stelt de hoogste rechter.
Dankzij een uitspraak van de Hoge Raad kunnen tienduizenden huurders de bemiddelingskosten terugeisen die zij aan hun verhuurmakelaar hebben betaald. De potentiële strop voor makelaars bedraagt tientallen miljoenen euro’s.

Deze uitspraak kan makelaars veel geld gaan kosten, huurders kunnen tot vijf jaar na dato hun geld terug eisen.

Om aan de strop de ontsnappen kiezen velen verhuurmakelaarskantoren/ bureaus hun naam, bedrijfsvorm te veranderen, maar niet hun werkwijze. “ Een vos verliest wel zijn haren, maar niet zijn streken”.

Om het nog verwarrender voor hun klanten met name huurders/ woningzoekenden te maken vermommen zij de kosten voorheen genoemd: bemiddelingscourtage onder andere namen en beschrijvingen. Om hun klanten/huurders te ontmoedigen naar de rechter te stappen hebben zij de hoogte van de courtage gehalveerd en naar beneden bij gesteld. Gemiddeld betaalt een huurder nog steeds bij 9 van 10 verhuurmakelaars ca. €400,- aan onwettige kosten.

Gelukkig is de consument mondiger geworden en het internet heeft met zijn vele huizen sites de huizenmarkt veel transparanter gemaakt. Omdat er duizenden woningverhuurbedrijven zijn ca. 8500 (2015) is het voor de consument lastig om een goede verhuurmakelaar te vinden.

Maar wat is een goede verhuurmakelaar en hoe weet u dat hij of zij het geld volledig waard zal zijn?

Een goede verhuurmakelaar kan u behoeden voor fouten en u met gebruik van zijn netwerk, kennis en ervaring ook veel geld besparen.

De beste manier om er achter te komen of u een goede verhuurmakelaar gevonden heeft is kijken op de website van het gekozen bedrijf. Tegenwoordig vindt u alle belangrijke informatie online.

Als een makelaar op de website uitleg geeft over zijn werkwijze, activiteiten en tarieven die daar tegenover staan en heeft alles duidelijk online vermeldt in plaats van : “Bel voor informatie”, “Op aanvraag” etc. dan is de kans groot dat je een hele goede hebt getroffen.

De meeste verhuurmakelaarswebsites zijn heel vaag wat kosten betreft. Men is nog steeds gewend aan de “onder tafel” onderhandeling in plaats van openheid en transparantie.

En zoals bij alles gaat het om de verhouding tussen prijs en kwaliteit. U zoekt de laagst mogelijke courtage en de hoogst mogelijke kwaliteit, flexibiliteit en vrijheid.
Wanneer u over een woning beschikt wilt u dat deze zo snel mogelijk tegen een zo hoog mogelijk prijs weer verhuren.

Woningzoekenden willen op hun buurt zo snel mogelijk een goede huurwoning tegen zo laag mogelijke prijs zien te vinden. Een goede verhuurmakelaar weet wat de reële waarde een woning heeft en hij beschikt over de gegevens van de desbetreffende regio.

Orange Wonen

Orange Wonen bezit veel kennis en ervaring op het gebied van verhuren en aanhuren van woningen uit “de eerste hand”. Ons familie bedrijf is de enige verhuurmakelaardij die de laagste prijsgarantie voor het uitgebreidste diensten pakket biedt. Orange Wonen doet van alles voor u:

  • Aanhuren en verhuren van de woningen. Duidelijke werkwijze en transparante prijzen, alle tarieven staan op onze website.
  • Laagste prijs,
  • De verhuurmakelaar zorgt voor het plaatsen op Pararius en tiental andere binnenlandse en buitenlandse websites (voor expats) en doet de onderhandelingen.
  • Wij verhuren uw woning 4 keer en u betaalt maar 3 Dat betekent bij een courtage in vergelijking met een andere makelaars van 8% en bij een verhuurprijs van €1600,- in vier jaar  een forse besparing van €2688.
  • Of u wilt u woning zelf verhuren? Dat kan natuurlijk ook! Wij helpen u met de plaatsing en promotie!
  • De huurder betaalt bij ons geen kosten voor een woning uit ons eigen aanbod en omdat dat voor de huurder veel voordeliger is, verhuren wij uw woning sneller.

Tot slot

Een goede verhuurmakelaar is veel waard. Ons advies: goed diverse makelaars met elkaar vergelijken  en niet alleen de hoogte van de courtage bedragen maar ook de diensten die ervoor geleverd worden, kan u veel geld opleveren. Dit verschil is zonde om te laten liggen en bedenk goed dat er veel te verdienen is, wanneer u kritisch bent op de partij die u uw woning laat ver/aan huren.

 

Heeft u hulp nodig of meer informatie? Neem dan contact op met ons!

Administrator

Reactie

Loading Facebook Comments ...